万科逆势求稳负债率76.95%四连降存货跌价减少27亿加降费助净利转增

逆境中的龙头房企万科顺利过冬，韧性增长。

年报显示，2022年万科实现营业收入5038.38亿元，同比增长11.27%，归属于上市公司股东的净利润226.18亿元，同比微增0.42%。

长江商报记者注意到，使公司净利润较上年由降转增的两个十分重要的因素是，期间费用同比减少28.24亿元，以及存货跌价损失计提4.50亿元，同比减少26.70亿元。

万科的财务状况继续改善。截至2022年底，公司资产负债率76.95%，自2019年以来已经连续四个年度下降。公司“三道红线”指标继续符合“绿档”要求。

2023年一季度，万科经营业绩继续保持韧性增长，其营业收入、净利润分别为684.74亿元、14.46亿元，较上年增长9.27%、1.16%。

备受关注的是，一季度万科投资拿地发力，新增5个开发项目。

新房交付超34万套

在严峻复杂的市场环境中，万科交出了一份来之不易的答卷。

万科在致股东的一封信中表示，2022年，行业形势的严峻性远远超出公司年初的预计。全年商品房销售大幅下滑。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。这些给万科经营造成了巨大压力。公司以确保安全为首要目标，继续保持业内领先信用评级，依靠自身信用发行债券，提高了流动性及抗风险能力。

2022年在市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题叠加的情况下，万科全力以赴，动员全部万科资源、力量，成功完成超过34万套新房交付。

万科也因此取得了稳健的经营业绩。2022年，公司实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%。营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4704.5亿元，占比93.4%，来自物业服务的营业收入为257.7亿元，占比5.1%。

房地产开发方面，公司实现销售面积2630万平方米，销售金额4169.7亿元，同比分别下降30.9%、33.6%，房地产开发业务实现结算面积3401.4万平方米、结算收入4444亿元，同比分别增长9.1%、10.5%。

在巩固房地产开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了快速增长。2022年，万物云实现营业收入303.2亿元，同比增长26.1%。其中，社区空间居住消费服务收入167.5亿元，占比55%，同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元，占比37%，同比增长28.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入23.9亿元，同比增长28.8%。物流业务(含非并表项目)实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%；租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。

公司各项收入均稳定增长。不过，万科的综合毛利率在下降。扣除税金及附加前，公司综合毛利率为19.8%，较2021年下降2个百分点，其中开发业务的结算毛利率为20.4%。

2022年，公司实现的净利润为226.18亿元，较上年增加0.94亿元，增长幅度为0.42%，与2021年下降45.75%相比，实现了由降转增。

长江商报记者发现，公司净利润保持增长，主要受两个因素影响。2022年，在营业收入增长的情况下，公司期间费用较上年合计减少28.24亿元。加上存货跌价计提减少26.70亿元，合计达54.94亿元。

存货降千亿发展提质

拿地盖出房子就能赚钱的时代已经一去不返，房地产进入存量竞争时代，万科更加注重有质量的发展。

万科注重投资质量。新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投资496亿元，已开项目投资兑现度近90%。公司称，以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。

2022年，万科开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。

投资方面，公司坚持高质量投资，聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12297元/平方米。截至2022年末，公司在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米，权益计容建筑面积约5240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3592.7万平方米，权益计容建筑面积约2277.4万平方米。

反映在存货上，2022年底，万科的存货账面余额为9121.96亿元，其中，已完工开发产品989.96亿元、在建开发产品6986.12亿元、拟开发产品1125.69亿元、其他20.19亿元，计提跌价准备51.39亿元，期末账面价值为9070.57亿元，较上年减少1685.60亿元。

投资谨慎、存货减少，万科的财务状况继续向好。截至2022年末，公司资产负债率为76.95%，2019年末至2021年末，其资产负债率分别为84.36%、81.28%、79.74%，2018年末为84.59%。资产负债率实现了连续四年下降。截至2022年末，公司“三道红线”指标继续符合“绿档”要求，净负债率为43.7%，处于行业低位。

具体债务为，2022年底，万科的账面货币资金1372.08亿元，对应短期债务为660.96亿元，货币资金对于短期债务的覆盖倍数约为2.1倍。公司的债务结构持续优化，2022年底公司长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。

值得一提的是，2022年万科的经营性现金流净额为27.50亿元，已连续14年为正。

备受关注的是，今年一季度，万科新增5个开发项目，总建面87.6万平方米，权益占比55%，时隔三年再次在上海公开市场拿地，期末，公司土储充足，在建面积和规划建筑面积合计1.16亿平方米，土储权益比例63%。

地产行业人士称，从目前公开信息看，万科拿地仍然较为谨慎。

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